Real Estate & Construction – Projet de loi portant sur le bail commercial – 25 août 2015

Real Estate & Construction – Projet de loi portant sur le bail commercial – 25 août 2015

Posted on 25/08/2015

Projet de loi portant sur le bail commercial

Lors de sa séance du 31 juillet 2015, le Conseil du Gouvernement a adopté le projet de loi portant sur le bail commercial et modifiant certaines dispositions du Code civil, qui a pour objet d’adapter la législation existante sur le bail commercial.

Ce projet de loi doit encore être déposé à la Chambre des Députés où il sera examiné en commission avant d’être discuté en séance publique puis voté et enfin promulgué avant d’entrer en vigueur.

Le texte de ce projet prévoit notamment les changements suivants par rapport la législation actuelle :

- l’application du régime du bail commercial ne serait plus soumise à la condition de l’existence d’un fonds de commerce, mais concernerait l’ensemble des locaux des immeubles affectés à une activité commerciale, industrielle ou artisanale, voire à une activité professionnelle si les parties l’ont stipulé dans le bail ;

- les parties pourraient continuer à convenir d’une garantie locative ne pouvant cependant pas dépasser trois mois de loyer ;

- la pratique du paiement de “pas de porte” et autres commissions qui étaient parfois imposées aux preneurs serait formellement interdite ;

- le locataire pourrait à tout moment et sous certaines conditions, demander la résiliation du contrat de bail en cas de difficultés financières lui faisant risquer la faillite à court terme, avec un préavis de trois mois ;

- pendant une période de 9 années, le locataire disposerait d’un droit au renouvellement du contrat de bail que le bailleur ne pourrait refuser qu’en vertu des motifs limitativement énumérés par la loi ; ce système remplacerait le renouvellement préférentiel qui existe aujourd’hui et qui met le preneur exploitant le fonds de commerce depuis plus de 3 ans en concurrence avec les nouveaux candidats locataires, le preneur ne pouvant actuellement faire valoir ce droit au renouvellement de son contrat au-delà de la quinzième année de la location ;

- au bout de 9 années de bail, le bailleur pourrait de plein droit refuser le renouvellement du bail sans justification, soit en réglant une indemnité d’éviction (équivalente à au moins 12 mois de loyer), soit en acceptant l’offre d’un tiers qui s’engage à payer cette indemnité d’éviction au preneur évincé ;

- comme la sous-location peut être un phénomène de renchérissement indésirable des loyers, en cas de sous-location entière ou partielle de l’objet loué, le bailleur aurait la faculté de se substituer au preneur principal dans la relation avec le preneur secondaire et d’en tirer tous les avantages financiers, dans un délai de trois mois à compter de la connaissance effective du bailleur de la sous-location ;

- le contrat de bail commercial serait toujours conclu pour une durée déterminée, à défaut de stipulation des parties, la durée du contrat serait de 3 années.

Nous ne manquerons pas, lorsque le projet aura été adopté par la Chambre des Députés, de faire un point complet sur la nouvelle législation et des changements qu’elle impliquera.
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Gesetzesentwurf betreffend den gewerblichen Mietvertrag

In seiner Sitzung vom 31. Juli 2015 hat der Regierungsrat (Conseil du Gouvernement) den Gesetzesentwurf adoptiert betreffend dem gewerblichen Mietvertrag und verschiedene Änderungen im Zivilgesetzbuch (Code Civil); dies mit dem Ziel, die Gesetzgebung betreffend den gewerblichen Mietvertrag anzupassen.

Dieser Gesetzesentwurf muss jedoch noch der Abgeordnetenkammer (Chambre des Députés) vorgelegt werden, wo er im Ausschuss geprüft wird, bevor er in einer öffentlichen Sitzung diskutiert, abgestimmt und schlussendlich verkündet wird.

Dieser Gesetzesentwurf sieht folgende Änderungen im Hinblick auf die aktuelle Gesetzgebung vor:

- die Anwendung des gewerblichen Mietvertrages wäre somit nicht mehr der Bedingung unterworfen, dass ein Geschäftslokal existieren muss, sondern für alle die sich kommerziellen, industriellen oder handwerklichen Aktivitäten widmen, d.h. einer professionellen Tätigkeit nachgehen, falls dementsprechend von den Vertragsparteien im Mietvertrag festgehalten worden ist;

- die Vertragsparteien können weiterhin eine Mietkaution vereinbaren, die jedoch 3 Monatsmieten nicht überschreiten darf;

- Abstandszahlungen sowie andere Gebühren/Provisionen, die den Mietern etwaig auferlegt wurden, werden ausdrücklich verboten;

- der Mieter kann jederzeit, und unter Einhaltung bestimmter Bedingungen, den Mietvertrag mit einer Frist von 3 Monaten kündigen, falls er andernfalls, aufgrund finanzieller Schwierigkeiten, einen nahenden Bankrott riskieren würde;

- während einer Zeitspanne von 9 Jahren, würde der Mieter über ein Verlängerungsrecht des Mietvertrages verfügen, das der Vermieter nur im Falle von bestimmten, im Gesetz aufgeführten Bedingungen, ablehnen könnte. Zurzeit sieht das Zivilgesetzbuch vor, dass nur der Mieter, welcher ein Geschäft betreibt und Mieter seit Minimum 3 Jahren und Maximum 15 Jahren ist, das bevorzugte Verlängerungsrecht beantragen kann;

- nach 9-jähriger Vertragsdauer kann der Vermieter die Verlängerung des Mietvertrages ohne Angabe von Gründen ablehnen, indem er entweder eine Entschädigung für Nichtverlängerung des gewerblichen Mietvertrages zahlt (in Höhe von mindestens 12 Monatsmieten) oder indem er das Angebot eines Dritten annimmt, der sich dazu verpflichtet, besagte Entschädigung an den verdrängten Mieter zu zahlen;

- da die Untermietung eine unverwünschte Verteuerung der Mieten auslösen kann, hat der Vermieter im Falle einer Untermietung des Ganzen oder von Teilen des gemieteten Objektes die Möglichkeit, die Position des Hauptmieters einzunehmen, um somit in den Genuss finanzieller Vorteile zu kommen; dies innerhalb einer Frist von 3 Monaten ab Kenntnisnahme der Untervermietung;

- der gewerbliche Mietvertrag wird immer für eine bestimmte Dauer abgeschlossen. Falls keine Vertragsdauer von den Parteien festgelegt wurde, beträgt diese 3 Jahre.

Sollte die Abgeordnetenkammer (Chambre des Députés) den Gesetzentwurf verabschieden, werden wir nicht verfehlen, Ihnen eine Gesamtübersicht der letztendlichen Gesetzgebung und der daraus resultierenden Änderungen zu übermitteln.